- A+
TMGM外汇消息：
最近，李嘉诚家族降价卖房，推售大湾区400套房；另一边，叶舒祺斥资 12 亿拿下上海徐汇区衡复地块，楼面价高达 20 万 / 平，成为全国 & TMGM外汇开户 #8203;“地王”。
但实际上，
这一卖一买的反差执行，让不少人摸不着头脑，也引发大家对房价走向的强烈好奇，房价到底还能跌多久呢？
一、 李嘉诚为什么降价卖房？看看价格就懂了
很多人不知道，
先说说李嘉诚卖的房子有多便宜。惠州泷珀花园有个 51 平的一居室，之前卖 1.04 万到 1.4 万每平，现在只要 8632 元，差不多打了七折；东莞的别墅更狠，比 2023 年直接腰斩，跌了 60%。
为啥这么便宜？看看大环境就知道了。全国 7 月百城二手房价格又跌了，环比降 0.77%，同比跌了 7.32%。很多地方都在 “以价换量”，各位不降价，房子根本卖不出去。大湾区的惠州、东莞这些地方尤其明显，惠州海景房前几年还一万多一平，现在五六千就能拿下，还能讨价还价。
不过李嘉诚这波不亏。他卖的这些房子，土地都是早年拿的，比如东莞海逸豪庭的地，1999 年就买了，成本低到吓人。就算现在降价卖，利润还是很可观。而且他这几年一直在卖内地资产，加起来超过 2500 亿港元了。另外，从钱的去处能看出来，他们打算换个方向干了 —— 现在投到国外的钱占了一大半，超过 60%，这是在为买欧洲那边的能源相关产业攒钱。说白了，就是觉得房地产的好时候过去了，赶紧把钱换成更稳妥的资产。
说到底，
二、 叶舒祺花12亿元土拍，值得么？
TMGM外汇认为：
再看叶舒祺买的这块地，在上海徐汇区衡复板块，位置有多牛？旁边就是上海交大、复旦附中等名校，离中山医院也近，地铁四通八达。关键是，这是衡复风貌区十年里第一次出住宅用地，简直是 “绝版资源”。28 轮竞价抢下来，12.25 亿成交，楼面价 20.026 万 / 平，创下全国纪录。有人觉得疯了，但懂行的都知道，这种核心地段的房子根本不愁卖。上海的豪宅市场一直很火，单价 10 万以上的房子开盘当天就能卖掉六成，好的甚至能卖九成五。
说出来你可能不信，
叶舒祺今年刚成立了房地产公司，一出手就这么猛，明显是有备而来。背后的叶华彪本来就是搞投资的，这次拿地，既是看中了上海核心区的稀缺性，也是想在房地产圈搞个标杆项目，提升名气。在大家都觉得房地产不行的时候，敢花大价钱拿地，解释人家看好上海核心区域的房地产市场。
根据公开数据显示，
三、 一买一卖背后，中国房价揭示的真相
不可忽视的是，
看了这俩执行，各位可能会晕：房价到底是涨还是跌？其实答案是：有的涨，有的跌，分化得厉害。
TMGM外汇消息：
中指研究院的数据显示，7 月全国 100 个城市新房均价 16877 元 / 平，涨了 0.18%，但二手房均价 13585 元 / 平，跌了 0.77%。一线城市新房涨得最猛，环比涨 0.36%，同比涨 6.65%；二线城市稍微涨一点；三四线城市直接跌了。不难办说就是：核心城市的核心地段，房价还在涨；非核心城市和远郊区，房价跌得厉害。就像上海徐汇区的房子，再怎么调控都抗跌，而惠州、东莞那些非核心区域的房子，供大于求，只能降价甩卖。
从某种意义上讲，
李嘉诚把大湾区那些不是核心城市的房产卖掉了，这些地方房价跌得挺明显，市场上堆着的房子也多，不好卖；而叶舒祺他们公司在上海核心区域拍地，这块的土地市场还挺火，好的地块能吸引不少企业来抢。这解释中国房地产市场越来越 “不一样” 了 —— 核心城市和非核心城市、城市里的核心地段和非核心地段，在房价涨跌、大家买不买账这些方面，差别越来越大。
大家常常忽略的是，
李嘉诚早年拿了好多便宜的地，现在市场不好，他就降价把房子卖了，既能赚到钱，又能把战略重心转走；叶舒祺所在的企业呢，是觉得核心区域的土地有价值，再加上自己的发展计划，从而在土拍市场上积极拿好地块。俩人策略不一样，但都是根据自己的资源、对市场的判断来选的，也能看出房地产企业在难办的市场环境里，有不同的应对办法。
TMGM外汇消息：
四、 房价走势怎么判断？到底还能跌多久？
可能你也遇到过，
为了让房地产市场稳一点，从 2024 年 9 月进行，央行就做了不少事：除了降低了利息、存款准备金率，还降低了买房首付的比例。各地也放宽了限购政策，买房的门槛变低了。这些政策在短时间内确实刺激了市场，一些城市买房的成交量有所上升。
但从长远来看，政策能起到多大作用，还要看市场上房子的供需情况。在那些房子供过于求的地方，就算政策再宽松，房价也很难有明显的上涨；而在核心城市的核心地段，政策刺激会让买房需求变多，对房价能起到支撑作用。目前，市场整体还处在调整阶段，政策效果要慢慢显现出来还需要时间。在政策和市场供需的相互作用下，房价将来会怎么走还说不准，但核心区域的房价先稳定下来的可能性比较大。
不过，回头看看过去，房价涨涨跌跌是有周期规律的。从 1970 年到现在，58 个经济体经历过 195 次房价周期，发现大型房价泡沫破了之后，房价要稳住大概需要 6 年，小型泡沫大概需要 4.25 年。咱们国家这一轮房价下跌是从 2021 年 7 月进行的，到现在已经 4 年了。
据报道，
全球有 22 次房地产泡沫破裂的案例，显示市场平均 7 年进行回升，10 年之内很难回到危机前的水平，一般下跌期是 3-5 年，底部调整期也是 3-5 年，整个周期是 6-10 年。这么看的话，咱们国家房价调整还没结束。
不可忽视的是，
国际投行高盛预测，中国房价已经跌了 20%，到 2027 年触底之前，可能还会再跌 10%，新房整体或许再跌 20%-25%，二手房预计 2026 年能稳住。中信建投则认为，参考国外的经验，中国房价有望在 2026 年前后止跌回稳，由于咱们的房价已经跌了 3 年，跌幅差不多 15%，和国际上的情况有一定吻合。
其实判断房价到没到底，特不难办。经济学上就看一个指标，就是房屋租金回报率和 30 年期国债收益率的比例。到 2025 年 6 月，中国一线城市房子的平均租金回报率是 1.93%，30 年期国债的收益率是 1.86%，这俩数差不多，租金回报率就比国债收益率高了一点点，才 7 个基点。
容易被误解的是，
按说呢，房子是有风险的资产，它的租金回报率就得比国债利息高才合理。可现在一线城市的租金回报率才刚追上国债利息，跟国际上的标准比还差不少呢。从而估计房价可能还得跌 25% 左右，大概得到 2026 年底才能稳住。
不妨想一想，
结语
李嘉诚把房子卖掉，叶舒祺忙着抢地，这执行看着挺矛盾，其实是由于他俩对现在房地产市场里不同地方、不同房子的价值看法不一样。房价下跌这事儿，在不同城市、不同地段差别特别大，想让所有地方的房价同时稳住、不再下跌，短时间内肯定办不到。不过从整个市场的趋势和国际的经验来看，房价大概率还需要1-2年有希望率先企稳回升。返回搜狐，查看更多
